Baugenehmigungsverfahren

Durch die jeweiligen Landesbauordnungen geregeltes Verfahren zur Erstellung der Bauvorlagen/Bauantragsunterlagen, der Einreichung und Behandlung des Bauantrages bis zur Baugenehmigung, der erforderlichen Anzeigen während der Bauausführung und der Bauzustandsbesichtigung bis zur Schlussabnahme.¹⁾

Baukosten

Nicht eindeutig abgegrenzter Begriff für die Kosten von Bauleistungen aus der Sicht des Auftraggebers.¹⁾

Baunutzungskosten

Nach DIN 18960 alle bei Gebäuden, den dazu gehörenden baulichen Anlagen und deren Grundstücken unmittelbar entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten vom Beginn der Nutzbarkeit des Gebäudes bis zum Zeitpunkt seiner Beseitigung. Die betriebs­spezifischen und produktionsbedingten Personal- und Sachkosten werden nicht nach DIN 18960 erfasst.¹⁾

Baunutzungskostenoptimierung

Beratung des Bauherren hinsichtlich möglicher Einsparungen im Bereich der zu erwartenden Baunutzungskosten.

Bauprogramm

Es enthält eine Zusammenstellung der erforderlichen Betriebsflächen und -räume sowie der unterzubringenden Betriebsbereiche.¹⁾

Baurechtsschaffung

Schaffung der Bebaubarkeit im Sinne des Baugesetzbuches, im Wesentlichen §§ 30, 33, 34 und 35 BauGB.2)

Bauunterhaltungskosten

Gesamtheit der Maßnahmen zur Bewahrung und Wiederherstellung des Soll-Zustandes an Gebäuden und dazugehörenden Anlagen (Kostengruppe 6 der DIN 18960), jedoch ohne Reinigung und Pflege der Verkehrs- und Grünflächen nach KG 5.7 und ohne Wartung und Inspektion der haus- und betriebstechnischen Anlagen nach KG 5.6.¹⁾

Bedarfsplanung

Bedarfsplanung im Bauwesen bedeutet nach dem nationalen Vorwort zu DIN 18205

• die methodische Ermittlung der Bedürfnisse von Bauherren und Nutzern,
• deren zielgerichtete Aufbereitung als „Bedarf“ und
• dessen Übersetzung in eine für den Planer, Architekten und Ingenieur verständliche Aufgabenstellung. Nach Ziffer 4 der DIN 18205 ist Bedarfsplanung ein Prozess. Er besteht daraus,
  1. die Bedürfnisse, Ziele und einschränkenden Gegebenheiten (die Mittel, die Raumbedingungen) des Bauherrn und wichtiger Beteiligter zu ermitteln und zu analysieren sowie
  2. damit zusammenhängende Probleme zu formulieren, deren Lösung man vom Planer erwartet.¹⁾

Begleitung von Machbarkeitsstudien

Die Realisierung eines möglichen Projektes ist von technischen, wirtschaftlichen und terminlichen Aspekten abhängig. Für den späteren Betrieb sind maßgebliche Faktoren Finanzierung, Baunutzungskosten, Marktgängigkeit und Nutzungsflexibilität. Machbarkeitsstudien prüfen, in­wieweit Projektziele des Bauherrn kurz-, mittel- und langfristig unter Variation von Randbedingungen erreicht werden können.

Besondere Leistungen

Besondere Leistungen können nach § 2 (3) HOAI zu den Grundleistungen hinzu oder an deren Stelle treten, wenn besondere Anforderungen an die Ausführung des Auftrags gestellt werden, die über die allgemeinen Leistungen hinausgehen oder diese ändern. Sie sind in den Leistungs­bildern nicht abschließend aufgeführt. Besondere Leistungen sind gemäß Ziff. 4.2 der DIN 18299 ff der VOB/C Leistungen, die nicht Neben­leistungen gemäß Abschnitt 4.1 sind und nur dann zur vertraglichen Leistung gehören, wenn sie in der Leistungsbeschreibung erwähnt sind. Werden solche Besonderen Leistungen vom Auftraggeber nachträglich verlangt, so besteht hierfür seitens des Auftragnehmers ein Anspruch auf besondere Vergütung.¹⁾

Controlling

Um die Existenz eines Unternehmens zu sichern, müssen zahlreiche Informationen systematisch gesammelt, ausgewertet und verdichtet und den Führungskräften des Unternehmens in der für sie jeweils geeigneten Form fristgerecht zur Verfügung gestellt werden. Das Controlling hat für das zur Prozesssteuerung erforderliche Informations- und Kommunika­tionssystem nach Art, Inhalt, Umfang, Periodizität, Vernetzung und Wirkungsmechanismen bei Soll-Ist-Abweichungen zu sorgen.¹⁾
Siehe auch DU-Leistung Controlling.

Deckungs­bestätigung

Zunächst ist zu unterscheiden zwischen Deckungsbestätigungen für Aufträge und für Nachträge. Deckungsbestätigungen für Aufträge erfordern den Vergleich der Soll-Werte für Vergabeeinheiten auf der Basis der aktuellen Kostenberechnung mit den Angeboten von Bietern. Im Fall der Überschreitung der Soll-Werte durch die Angebote sind geeignete Deckungsmöglichkeiten zu erarbeiten. Deckungsbestätigungen für Nach­träge sind entweder durch bei der Vergabe gebildete Rückstellungen oder durch Einsparungen bei anderen Teilleistungen oder aber durch Budget­erhöhungen nachzuweisen. Voraussetzungen jeder ordnungs­gemäßen Erst- und Nachtragsbeauftragung sind der Nachweis und die Bestätigung der finanziellen Deckung durch eine Deckungs­bestätigung.¹⁾

Detailablaufplanung

Sie dient der kurz- und mittelfristigen detaillierten Planung von Projekt­abläufen in den verschiedenen Projektstufen und ist Grundlage der detaillierten Kapazitätseinsatzplanung sowie der Ablaufkontrolle und Ablaufsteuerung. Ergebnis ist eine Ablaufstruktur in Form eines Fein­netzplans oder eines vernetzten Balkenplanes, die einen Einblick in viele Details des Projektablaufes zulassen.¹⁾

Due Diligence

Informationsbeschaffungsinstrument bei Immobilientransaktionen zur Objektivierbarkeit des Kaufpreises. Sie besteht aus:

• rechtlicher Due Diligence
• wirtschaftlicher Due Diligence
• technischer Due Diligence
• umwelttechnischer Due Diligence
• finanzdatenbezogener Due Diligence

Siehe auch kaufmännische und technische Immobilienbewertung.

Fachplaner

Der Fachplaner wird in direktem Vertragsverhältnis mit dem Auftraggeber zur Erbringung von Fachplanungsleistungen beauftragt, z.B. der Trag­werksplanung, der Planung der Technischen Anlagen und der Baugrundbeurteilung. Bei Einschaltung der Fachplaner hat der Architekt vielfach ein Vorschlagsrecht. Verantwortung, Haftung und Gewährleistung der Fachplaner erstrecken sich jeweils nur auf ihren begrenzten Aufgabenbereich.¹⁾

Facility Management

Es bedeutet ganzheitliches Betreiben von Gebäuden und Anlagen mit dem Ziel der optimalen Wertschöpfung durch die Immobilie. Dazu gehören: – das Flächen- und Veranstaltungsmanagement, – das Wartungs-, Instandhaltungs- und Energiemanagement, – Vermietung, Verwaltung und Controlling, – das Informations- und Kommunikationsmanagement sowie – das Entwickeln und Verfolgen von Programmen zur Werterhaltung des Immobilienbestandes. Beim FM werden insbesondere Methoden des Projektmanagements angewendet. In der Regel ist das FM keine Teildisziplin des Projektmanagements (z.B. Fehlen des Charakters der Einmaligkeit). In besonderen Fällen kann z.B. ein Umzugsvorhaben eines großen Unter­nehmens jedoch Projektcharakter besitzen.¹⁾

Flexibilitätskonzepte

Bei für einen Nutzerkreis entwickelten Projekten ohne feste Nutzungsverträge kann hinsichtlich Qualitäten und Quantitäten ein Nutzerbedarf nicht erschöpfend erfasst werden. Hierfür dient ein Flexibilitätskonzept, in welchem die Marktanforderungen an Konstruktion, Ausrüstung und Einrichtung der Planungsgrundlage festgeschrieben wird.

Freie Pufferzeit

Zeitspanne, um die ein Ereignis bzw. Vorgang gegenüber seiner frühesten Lage verschoben bzw. verlängert werden kann, ohne die früheste Lage anderer Ereignisse bzw. Vorgänge zu beeinflussen.

Freie Rückwärtspufferzeit

Zeitspanne, um die ein Ereignis bzw. Vorgang gegenüber seiner spätesten Lage verschoben bzw. verlängert werden kann, ohne dass die späteste Lage anderer Ereignisse bzw. Vorgänge beeinflusst wird.

Funktionsprogramm

Es regelt die Zuordnung einzelner Arbeitsräume, Arbeitssysteme/Be­triebs­bereiche und Betriebsteile zueinander unter Berücksichtigung der Arbeitsbeziehungen und betrieblichen Material- und Energieflüsse.¹⁾

Gebäude- und Raumbuch

Es dient als Besondere Leistung der Projektsteuerung zur verbalen Beschreibung von Gebäuden und Räumen. Es stellt die konsequente Fortführung des Bau-, Funktions-, Raum- und Ausstattungsprogramms sowie der Baubeschreibung dar und bietet die für Nicht-Techniker vielfach zweckmäßige Ergänzung zu zeichnerischen Darstellungen. Mit einem Gebäude- und Raumbuch wird die Präzisierung der Vorgaben des Nutzers/Bauherrn und die gemeinsame Informations-/Abstimmungs-/Ent­scheidungsbasis für Nutzer/Bauherr einerseits und Planer andererseits geschaffen. Ein Gebäude- und Raumbuch kann als Anlage zum Nutzer­bedarfsprogramm erstmals als Forderungskatalog aufgestellt, mit Abschluss der Vor-, Entwurfs- und Ausführungsplanung fortgeschrieben und mit Baufertigstellung als Bestandsgebäude- und -raumbuch abge­schlossen und an den Nutzer übergeben werden.¹⁾

Generalablaufplanung

Sie dient der Gewinnung eines Terminüberblicks über sämtliche Projekt­stufen der Projektvorbereitung, der Planung, der Ausführungs­vorberei­tung, der Ausführung und des Projektabschlusses. Wichtige Eck­daten/Meilensteintermine sind darin die Zeitpunkte für den Planungs­beginn, die Baueingabe, den Baubeginn, die Rohbau­fertigstellung, die Wintersicherung der Gebäudehülle, die Baufertigstellung sowie Beginn und Ende der Übergabe an den Nutzer.¹⁾

Generalfachplaner

Der Generalfachplaner entspricht einem Generalplaner, allerdings i.d.R. ohne Beauftragung mit allen Leistungsphasen der Architekten-/Objekt­planung, da Architekten daneben einzelvertraglich gebunden und ggf. nur mit den Leistungsphasen 1 bis 4 oder bis 5 des § 15 (2) beauftragt werden.¹⁾

Generalplaner

Bei Einschaltung eines Generalplaners liegt die gesamte Verantwortung einschließlich Haftung und Gewährleistung für alle Planungsleistungen sowie für die Überwachung der Bauausführung in einer Hand. Dem Generalplaner steht es frei, alle Planungsleistungen mit eigenen Mit­arbeitern zu erfüllen. Fallweise kann er Fachplaner im Nach­unter­nehmerverhältnis für diejenigen Aufgaben einschalten, die zu leisten er nicht imstande ist, wobei sich der Auftraggeber i.d.R. ein Mit­spracherecht bei der Auswahl vorbehält.¹⁾

Generalübernehmer

Der Generalübernehmer unterscheidet sich vom General­unternehmer dadurch, dass er die Ausführung der Bauleistungen aller Gewerbezweige für ein Bauwerk übernimmt, jedoch selbst keinerlei Bauleistungen im eigenen Betrieb ausführt. Generalübernehmer haben für den Auftraggeber den Nachteil, dass ihr Betriebsvermögen durch das Fehlen eines eigenen Baubetriebes meistens niedriger ist als das eines Generalunternehmers.¹⁾

Generalunternehmer

Einem Generalunternehmer werden vom Auftraggeber die Bauleistungen aller Gewerbezweige für ein Bauwerk übertragen. Dabei hat er ggf. auch Teile der Ausführungsplanung zu erbringen. In diesem Fall spricht man von einem „qualifizierten Generalunternehmer“. Häufig übernimmt der Generalunternehmer eine Kosten- und Termingarantie unter Vereinbarung einer Vertragsstrafe bei Nichteinhaltung. Er führt wesentliche Teile der Bau­leistungen selbst aus, z.B. die Rohbauarbeiten. Die übrigen Bau­leistungen vergibt er an Nachunternehmer, die ihre Leistungen selbständig und eigenverantwortlich auch im Rahmen von Werkverträgen erfüllen.¹⁾

Gesamte Pufferzeit

Zeitspanne zwischen frühester und spätester Lage eines Ereignisses bzw. Vorgangs.

Geschäftsbesorgung

Sie ist die treuhänderische, kaufmännische, selbständige entgeltliche Tätigkeit wirtschaftlicher Art in fremdnützigen Interesse und stellt somit ein geschäftsführungsmäßiges Handeln als Auftraggebervertretung dar. Selbst das Ableben des Auftraggebers entbindet nicht von der Erfüllungspflicht eines Geschäftsbesorgungsvertrages. Ein Geschäfts­besorgungsvertrag kann sowohl als Dienstleistungs- als auch als Werkvertrag abgeschlossen werden.

Gewerk

Veraltete, heute aber noch weitgehend übliche Bezeichnung für die einzelnen gewerblichen Leistungen. Diese werden in der VOB als Fachlose (vgl. § 4 Nr. 3 VOB/A) und nach dem Standardleistungsbuch (StLB) des Gemeinsamen Ausschusses Elektronik im Bauwesen (GAEB) als Leistungsbereiche bezeichnet.¹⁾

GP-Auslobung

Die GP-Auslobung (Generalplaner-Auslobung) ist die möglichst objektive Bewertung der vorgelegten Angebote der Ausschreibung der GP-Leistungen und steht am Ende eines GP-Auswahlverfahrens. Sie stellt den Prozess der Vergabeentscheidung dar. Neben der Wirtschaftlichkeit des Angebotes ist die Vollständigkeit der angeboten Leistungen zu prüfen und ggf. Leistungseinschränkungen zu bewerten. Darüber hinaus werden auch so objektiv wie möglich die persönlichen Qualifikationen und Kompetenzen der angebotenen Projektteams in Gesprächen eruiert. Die Ergebnisse werden z.B. in einer Bewertungsmatrix zusammenfassend dargestellt und über ein den Projekterfordernissen angepasstes Punktesystem messbar gemacht. Auf Basis dieser Ergebnisse wird dann derjenige mit der höchsten Punktzahl oder aber auch der wirtschaftlichste Bieter ausgewählt.

GP-Koordinationsleistungen

Koordination der fachlich Beteiligten innerhalb eines Generalplanerteams.

Grobablaufplanung

Sie dient zur Ermittlung von Vertragsterminen für die Planung und Ausführung für jeden Auftragnehmer und muss für diesen jeweils mindestens Vertragsbeginn und -ende sowie ggf. auch vertragliche Zwischentermine ausweisen. Sie dient damit der mittel- bis langfristigen Ablaufplanung.¹⁾

Grundleistungen

Sie umfassen nach § 2 (2) HOAI die Leistungen, die zur ordnungs­gemäßen Erfüllung eines Auftrags im Allgemeinen erforderlich sind. Sachlich zusammengehörige Grundleistungen sind zu jeweils in sich abgeschlossenen Leistungsphasen zusammengefasst.¹⁾

GU-, GÜ- und GPM-Modelle

GU ist die Abkürzung für Generalunternehmer. Der Generalunternehmer ist ein ausführendes Unternehmen, welches im klassischen Fall die Leistungen sämtlicher Gewerke aus einer Hand erbringt. Hierzu werden innerhalb des GU sogenannte Subunternehmen vertraglich gebunden, um das weite Spektrum der unterschiedlichen Leistungen abdecken zu können. Das Wesen dieser vertraglichen Konstellation ist die Eigenkoordination innerhalb des GU. Zu den Leistungen eines GU gehören auch die zur Ausführung erforderlichen Planungsleistungen meist ab Leistungsphase 5 HOAI. Es existieren je nach Aufgabe auch Kombinationen zwischen GU und Einzelvergabe Modellen. Der Generalübernehmer (GÜ) unterscheidet sich vom GU darin, dass dieser auch sämtliche Planungsschritte sowie die Verantwortung für rechtzeitiges Einreichen der erforderlichen Genehmigungen verantwortlich schuldet. Grundlegend sind hier die Festschreibung des vertraglichen Solls und der Qualitäten und Quantitäten. Hierzu wird sich z.B. Referenzobjekte bedient. GMP ist die Abkürzung für Guaranteed Maximum Price. Hier wird für die Erbringung der vertraglich vereinbarte Leistung, meist GU, ein oberes Preislimit (Leistungsänderungen sind hiervon ausgeschlossen, und werden wenn meist mit Aufschlägen belegt!) vereinbart. Das Vergaberisiko z.B. eines GU trägt hierbei der GU. Der Preis liegt i.d.R. über dem günstigsten erzielbaren Preis. Um hier dem wirtschaftlichen Handeln für beide Seiten, AG und AN, Rechnung zu tragen, bedingt ein GMP eine Bonus-Regelung. Eine Bonus-Regelung ist bei Vergabegewinnen, den Vergabegewinn für AN und AG aufzuteilen. Auch hier können Teile eines z.B. GU-Auftrages mit einer GMP-Regelung geregelt werden.

Gutachten

Spezifische Beratung des Bauherrn hinsichtlich besonderer Problem­stellungen.

Hauptunternehmer

Ein Rohbauunternehmer wird bei der Vergabe nach Fachlosen/Gewerken gemäß § 4 Nr. 3 VOB/A als Hauptunternehmer bezeichnet. Für die weiteren Teilleistungen, wie z.B. die Technischen Anlagen und den Ausbau, werden dann weitere Nebenunternehmer eingeschaltet.¹⁾

Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

Für alle Auftraggeber (nicht nur der öffentlichen Hand) einerseits sowie Architekten und Ingenieure andererseits geltendes Recht zur Regelung der Honorare für Leistungen der Architekten und Ingenieure vom 17.09.76 (BGBl. I S. 2805) i.d.F. der 5. Novelle vom 21.09.95 (BGBl. I S. 1174).¹⁾

Inbetriebnahmen

Die Inbetriebnahme ist die erstmalige bestimmungsgemäße In-Dienst-Stellung/Nutzung einer Anlage.

Investitionsrahmen

Entspricht dem Kostenrahmen.¹⁾

Investitionsrechnung

Sie umfasst sämtliche statischen und dynamischen Verfahren der Wirtschaftlichkeitsberechnung.¹⁾

Investorenausschreibungen

Ausschreibung der kompletten Baumaßnahme einschließlich Finanzierung und Betrieb.

Jour-fixes

Sie sind regelmäßige Projektbesprechungen (meistens 14-tägig) zur Diskussion der anstehenden Probleme sowie zur Fällung und Durchsetzung von Entscheidungen. Der Bauherr/Projektleiter lädt ein und der Projektmanager verfasst das Protokoll. Ständiger Teilnehmer ist der Architekt. Weitere Teilnehmer (Planer und während der Ausführung auch Unternehmer) nehmen bei Bedarf teil und werden jeweils separat eingeladen. Als wesentliches Ergebnis der Projektbesprechungen wird ein Entscheidungs- und Maßnahmenkatalog geführt, in den alle noch ausstehenden Entscheidungen aufgenommen werden. Ferner wird eine Liste der getroffenen Entscheidungen geführt. Im Anschluss an die Projektbesprechungen werden auch die Ablaufbesprechungen geführt über den jeweils erreichten Stand der Planung und Ausführung mit Soll-/Ist-Vergleich und Abweichungsanalyse sowie Diskussion erforderlicher Anpassungsmaßnahmen bei drohenden oder eingetretenen Termin­überschreitungen mit Auswirkungen auf kritische Termine.¹⁾

Kapazität

Nach DIN 69902 Einsatzmittel (englisch: resources), d.h. Personal- und Sachmittel, die zur Durchführung von Vorgängen, Arbeitspaketen oder Projekten benötigt werden.¹⁾

Kapazitätsplanung

Sie stellt das erwartete/nötige Erfordernis von Ressourcen/Kapazitäten (Menschen/Maschinen) im Verhältnis von Einsatzdauer und Einsatz­zeitpunkt für die Erbringung einer Leistung dar.

Kapazitätsrahmen

Er gibt die voraussichtlich erforderlichen Kapazitäten/Ressourcen für Planung und Ausführung vor. Zur Ermittlung sind Überschlagrechnungen für den erforderlichen Personaleinsatz in der Planung und Ausführung, ggf. auch für den Geräteeinsatz in der Ausführung, anzustellen.¹⁾

Kaufmännische Immobilienbewertung

Im Rahmen einer Immobilientransaktion werden die steuerlichen und wirtschaftlichen Faktoren objektiviert. Durch die kaufmännische Immo­bilienbewertung wird Transparenz geschaffen und es werden Zukunfts­perspektiven der Immobilie aufgedeckt. Die kaufmännische Immo­bilienbewertung ist Teil einer „Due Diligence“.

Konfliktmanagement

Ein Problem zeichnet sich dadurch aus, dass ausschließlich Sach­problematiken zu lösen sind. Ein Konflikt dagegen ist der Zusammenstoß von zwei oder mehreren Bedürfnissen, Interessen, Gefühlen oder Aktionen, die miteinander im Widerstreit stehen. Bei der Zusammenarbeit äußert sich ein Konflikt abhängig davon auf verschiedene Weise. Zumindest führen Konflikte zu Verschlechterung der Motivation der betroffenen und können somit Geschäfts- und auch andere Ziele gefährden. Im Rahmen des Konfliktmanagements werden auftretende Konflikte hinsichtlich der Ursache auf Sachebene, Beziehungsebene oder Werteebene analysiert und frühzeitig abgebaut. Eskalieren Konflikte, ist eine Lösung schwierig bzw. ein Ziel gefährdet.

Koordination Bauherreneigenleistungen

Der Projektsteuerer erhält vom Auftraggeber regelmäßig die projekt­relevanten Informationen und ist somit in die Abläufe der Bau­herreneigenleistungen eingebunden. Durch regelmäßige Projekt­steuerungssitzungen wird die Transparenz und Steuerbarkeit des Projekt­ablaufs und die Entscheidungskompetenz des Auftraggebers sichergestellt, außerdem wird eine ständige Kontrolle der Über­einstimmung von Projektzielen und Projektablauf ermöglicht. Die laufende Abstimmung mit dem bzw. Information des Auftraggebers erfolgt auch in regelmäßigen Abständen durch einen überblicksartigen Bericht über den Stand des gesamten Projekts sowie wichtiger Teilphasen, in dem auch die seitens des Auftraggebers erforderlichen Entscheidungen aufgezeigt und erinnert werden.

Koordination von Planungsbeteiligten

Der Projektsteuerer fragt den aktuellen Leistungsstand der Planungs­beteiligten ab und legt mit dem Auftraggeber und den Planungsbeteiligten die Prioritäten für den weiteren Projektablauf fest. Die sich aus den Projektsteuerungssitzungen und anderen Besprechungen, wie z.B. internen Planungsbesprechungen sowie weiterer Abstimmungen, ergebenden offenen Punkte werden als offene Punkte bzw. Entscheidungen erörtert und bis zu deren Erledigung in den Protokollen mitgeführt.

Kosten

Sie sind der bewertete betriebsnotwendige Verbrauch von Gütern und Dienstleistungen sowie für die Bereitstellung der hierfür erforderlichen Kapazitäten, die zur Herstellung und zum Absatz der betrieblichen Leistung benötigt werden. Dem Werteverzehr steht i.d.R. eine Wert­schöpfung in Form einer betrieblichen Leistung gegenüber. Kosten im Hochbau sind nach DIN 276 (Juni 1993) Aufwendungen für Güter, Leistungen und Abgaben, die für die Planung und Ausführung von Bau­maßnahmen erforderlich sind. DIN 276 sieht drei Kosten­gliederungsebenen durch dreistellige Ordnungszahlen vor. In der ersten Ebene werden die Gesamtkosten in folgende sieben Kostengruppen gegliedert:

100 Grundstück
200 Herrichten und Erschließen
300 Bauwerk – Konstruktionen
400 Bauwerk – Technische Anlagen
500 Außenanlagen
600 Ausstattung und Kunstwerke
700 Baunebenkosten.¹⁾

Kostenabweichung

Sie ist das Ergebnis einer Kostenkontrolle oder eines Kostenvergleichs. Kostenabweichungen sind vor allem begründet durch

• gewollte Projektänderungen hinsichtlich Standard oder Menge,
• Schätzungsberichtigungen, die auf Ungenauigkeiten in der Mengen­ermittlung oder auf Abweichungen von den Kostenkennwerten vorausgegangener Projektphasen beruhen oder
• Indexänderungen aufgrund der Baupreisentwicklung.¹⁾

Kostenanschlag

Er ist eine möglichst genaue Ermittlung der Kosten und dient nach DIN 276 (Juni 1993) als eine Grundlage für die Entscheidung über die Ausführungsplanung und die Vorbereitung der Vergabe. Im Kostenanschlag sollen die Gesamtkosten nach Kostengruppen mindestens bis zur dritten Ebene der Kostengliederung ermittelt werden.¹⁾

Kostenberechnung

Sie ist eine angenäherte Ermittlung der Kosten und dient als eine Grundlage für die Entscheidung über die Entwurfsplanung. In der Kostenberechnung sollen die Gesamtkosten nach Kostengruppen mindestens bis zur zweiten Ebene der Kostengliederung ermittelt werden.¹⁾

Kostencontrolling

Auf Basis des Vergleiches einer aktuellen mit einer früheren Kosten­ermittlung werden Kostenabweichungen erkannt. Das Controlling dient der Verfolgung der gesetzten Kostenziele.¹⁾

Kostenermittlung

Sie ist die Vorausberechnung der entstehenden Kosten bzw. die Feststellung der tatsächlich entstandenen Kosten. Kostenermittlungen dienen als Grundlagen für die Kostenkontrolle, für die Planungs-, Vergabe- und Ausführungsentscheidungen sowie zum Nachweis der entstandenen Kosten.¹⁾

Kostenfeststellung

Sie ist die Ermittlung der tatsächlich entstandenen Kosten und dient zum Nachweis der entstandenen Kosten sowie ggf. zum Vergleich und zu Dokumentationen. In der Kostenfeststellung sollen die Gesamtkosten nach Kostengruppen bis zur zweiten Ebene der Kostengliederung unterteilt werden. Bei Baumaßnahmen, die für Vergleiche und Kostenkennwerte ausgewertet und dokumentiert werden, sollten die Gesamtkosten mindestens bis zur dritten Ebene der Kostengliederung unterteilt werden.¹⁾

Kostengliederung

Sie ist nach DIN 276 (Juni 1993) die Ordnungsstruktur, nach der die Ge­samtkosten einer Baumaßnahme in Kostengruppen unterteilt werden.¹⁾

Kostengruppe

Sie ist nach DIN 276 (Juni 1993) die Zusammenfassung einzelner, nach den Kriterien der Planung oder des Projektablaufs zusammengehörender Kosten, die in bis zu drei Ebenen gegliedert werden.¹⁾

Kostenkennwert

Er ist nach DIN 276 (Juni 1993) ein Wert, der das Verhältnis von Kosten zu einer Bezugseinheit (z.B. Grundflächen oder Rauminhalte nach DIN 277 Teil 1 und Teil 2) darstellt.¹⁾

Kostenkontrolle und -steuerung

Die Kostenkontrolle ist der Vergleich einer aktuellen mit einer früheren Kostenermittlung oder Kostenvorgaben, um Kostenabweichungen zu erkennen.
Die Kostensteuerung greift zur Einhaltung von Kostenvorgaben in die Planung ein.¹⁾

Kosten-Nutzen-Analyse

Sie dient der Beurteilung der Vorteilhaftigkeit gesamtwirtschaftlich bedeutsamer Investitionen und versucht, eine Beziehung zwischen dem Nutzen und den durch die Investition verursachten Kosten herzustellen mit der Zielsetzung, den gesamtwirtschaftlichen Nutzen zu maximieren. Sie bietet sich an, wenn alle betrieblichen und gesellschaftlichen Nutzen- und Kostenfaktoren mit Geldeinheiten bewertbar sind, und weist damit wie die Wirtschaftlichkeitsberechnung ein nur eindimensionales Zielsystem auf.¹⁾

Kostenoptimierung

Baukostenoptimierung: Erzielen des besten Verhältnisses zwischen Bau­kosten und Qualitäten/Quantitäten (üblich: mehr Qualitäten/Quantitäten mit geringen Kosten) durch technisch-wirt­schaftliche Planungslösungen. Optimierung der Gesamtkosten: Erzielen des besten Verhältnisses zwischen Lebenszykluskosten (Bau-, Bau­nutzungs- und Bau­unter­haltungskosten) und Qualitäten/Quantitäten (mehr Qualitäten/Quantitäten, geringe Lebenszykluskosten).¹⁾

Kostenplanung

Sie ist nach DIN 276 (Juni 1993) die Gesamtheit aller Maßnahmen der Kosten­ermittlung, Kostenkontrolle und der Kostensteuerung. Die Kosten­planung begleitet kontinuierlich alle Phasen der Baumaßnahme während Planung und Ausführung. Sie befasst sich systematisch mit den Ursachen und Auswirkungen der Kosten.¹⁾

Kostenrahmen

Er ist die erste und in der DIN 276 sowie auch in den Leistungsphasen der HOAI nicht enthaltene Kostenaussage auf der Basis eines Nutzer­bedarfsprogramms. Das „Dilemma der erstgenannten Zahl“ ergibt sich häufig daraus, dass der Kostenrahmen von der Kostenfeststellung in erheblichem Maße abweicht. Kostenüberschreitungen können allerdings wirksam dadurch erheblich vermindert oder ganz vermieden werden, dass der Kostenrahmen als zwingend einzuhaltende Budgetgrenze (Kosten­deckel) vorgegeben wird.

Kostenschätzung

Sie ist eine überschlägige Ermittlung der Kosten und dient als Grundlage für die Entscheidung über die Vorplanung. In der Kostenschätzung sollen die Gesamtkosten nach Kostengruppen der DIN 276 (Juni 1993) mindestens bis zur ersten Ebene der Kostengliederung ermittelt werden.¹⁾

Kostenstand

Bei Kostenermittlungen ist nach DIN 276 (Juni 1993) vom Kostenstand zum Zeitpunkt der Ermittlung auszugehen; dieser Kostenstand ist durch die Angabe des Zeitpunktes zu dokumentieren. Sofern Kosten auf den Zeitpunkt der Fertigstellung prognostiziert werden, sind sie gesondert auszuweisen.¹⁾

Kostensteuerung

Sie ist das gezielte Eingreifen in die Entwicklung der Kosten, ins­besondere in Projektentwicklungs- und Planungsphasen, bei Abweichungen, die durch die Kostenkontrolle festgestellt worden sind.

Kostenvergleich

Der Kostenvergleich ergibt sich aus den Ergebnissen einer Kosten­ermittlungsart durch Verwendung unterschiedlicher Be­zugsgrößen für die Kostenkennwerte (z.B. €/m² BGF; €/ m² HNF; €/m³ BRI) bzw. aus der Gegenüberstellung aktueller mit früheren Kostenermittlungen sowie aus der Differenz zwischen Soll- und Ist-Kosten, z.B. zwischen Vergabebudget und Submissionsergebnis oder zwischen Auftrags- und Schluss­abrechnungssumme. Kostenüberschreitungen sind durch An­passungs­maßnahmen auszugleichen.¹⁾

Kostenwirksamkeitsanalyse

Sie ist eine Methode zur Rangbestimmung bei komplexen Entscheidungs- oder Handlungsalternativen. Sie erlaubt die Beachtung mehr­dimensionaler Zielsysteme. Die in Geldeinheiten bewertbaren Faktoren werden wie bei der Kosten-Nutzen-Analyse (KNA) und die nicht monetär bewertbaren Faktoren (intangiblen Effekte) wie bei der Nutzwertanalyse (NWA) behandelt. Die KWA erlaubt keine Beurteilung einer Einzelmaßnahme, sondern nur eine Aussage über die relative Vorteilhaftigkeit von Investitionsalternativen und damit die Aufstellung einer Rangliste.¹⁾

Kritischer Weg

Er ist der Weg, auf dem Ereignisse bzw. Vorgänge so angeordnet sind, dass die gesamte Pufferzeit ein Minimum ist.¹⁾

Kumulativleistungsträger

Auftragnehmer, die mehrere Fachleistungen als Eigen- oder Fremd­leistung erbringen, z.B. Generalplaner (GP), Generalunternehmer (GU), Generalübernehmer (GÜ), Totalunternehmer (TU), Totalübernehmer (TÜ) oder Construction Manager (CM).¹⁾

Leistungsbeschreibung

Nach § 9 VOB/A ist zu unterscheiden zwischen Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis (nach Nr. 6 ff), d.h. allgemeine Darstellung der Bauaufgabe (Baubeschreibung) und ein in Teilleistungen gegliedertes Leistungsverzeichnis, sowie nach Leistungsbeschreibung mit Leistungs­programm (Nr. 10 ff), d.h. Beschreibung der Bauaufgabe, aus der die Bewerber alle für die Entwurfsbearbeitung und ihr Angebot maßgebenden Bedingungen und Umstände erkennen können und in der sowohl der Zweck der fertigen Leistung als auch die an sie gestellten technischen, wirtschaftlichen, gestalterischen und funktionsbedingten Anforderungen angegeben sind, sowie ggf. ein Musterverzeichnis, in dem die Mengen­angaben ganz oder teilweise offen gelassen sind. Nach § 9 Nr. 1 VOB/A ist die Leistung eindeutig und so erschöpfend zu be­schreiben, dass alle Bewerber die Beschreibung im gleichen Sinne verstehen müssen und ihre Preise sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten berechnen können.¹⁾

Leistungsbild

Die in den Teilen II bis XIII enthaltenen Leistungsbeschreibungen für die Architekten- und Ingenieurleistungen, die nach Grundleistungen und Besonderen Leistungen unterschieden werden.¹⁾

Leistungswert

Nach DIN 69902 Einsatzmittel-Leistungsvermögen (englisch: resource unit capacity), d.h. Menge von Einheiten, die durch die Nutzung oder den Verbrauch eines Einsatzmittels in einer Zeiteinheit erzeugt werden kann (z.B. ein Tieflöffelbagger mit 1 m³ Löffelinhalt kann in einer Stunde 50 m³ ausheben).¹⁾

Leitposition

Diejenigen Teilleistungen der verschiedenen Leistungsbereiche eines Bauwerkes, die wertmäßig (aus dem Produkt von Mengen und Ein­heitspreisen) ca. 80 bis 90% der Gesamtkosten des Leistungsbereiches ausmachen, zah­lenmäßig jedoch nur einen prozentualen Anteil zwischen 20 und 30% haben.¹⁾

Mahn- und Verzugswesen

Die Aufgabe des Mahnwesens ist die Überwachung der Außenstände, der Forderungen eines Unternehmens. Die meisten Unternehmen lassen ihren Kunden acht bis 30 Tage Zeit, um Forderungen aus Lieferungen und Leistungen zu begleichen. Ist eine Rechnung nach 30 Tagen jedoch noch nicht beglichen, so muss der Kunde auf sein Zahlungsversäumnis hingewiesen werden. Das betriebliche Mahnwesen ist Teil der Finanz­buchhaltung und erfüllt eine bedeutende Aufgabe in der Aufrechterhaltung der Zahlungsfähigkeit eines Unternehmens. Ein funktionierendes Mahn­wesen ist ein wichtiges Instrument für die Liquiditätssteuerung.

Mängelcontrolling

Steuerung und Verfolgung der Mängelbeseitigung nach Fertigstellung des Bauwerks im Rahmen der Abnahme.

Mieterkoordination

Diese Leistung umfasst das Marketing, die Vermittlung von Mietflächen bis zum Abschluss von Mietverträgen sowie die fortlaufende Mieterbetreuung als unmittelbarer Ansprechpartner.

Mittelbewirtschaftung

Inbegriff aller dirigistischen Maßnahmen zur Regelung des Zahlungs­verkehrs.

Mittelverwendungsnachweise

Aufzeichnung zum Nachweis der widmungsgemäßen Verwendung der erhaltenen Mittel.

Nachforderung

Sie ist eine vom Auftragnehmer nach Vertragsabschluss über die Vereinbarung der Vergütung hinaus erhobene Forderung. Dem Grunde und der Höhe nach aus Leistungsänderungen oder Leistungsstörungen berechtigte Nachforderungen führen zu entsprechenden Nach­trags­vereinbarungen. Gemäß § 16 Nr. 3 (2) schließt die vorbehaltlose Annahme der Schlusszahlung durch den Auftragnehmer Nachforderungen aus, wenn der Auftragnehmer über die Schlusszahlung schriftlich unterrichtet und auf die Ausschlusswirkung hingewiesen wurde.¹⁾

Nachtragsmanagement

Synonym für die organisierte Verfahrensweise von Vertragspartnern im Umgang mit Leistungen, die zum vertraglich vereinbarten Vertragssoll hinzutreten.

Nachunternehmer

Er wird von einem Generalunternehmer, Generalübernehmer oder Totalunternehmer im Werkvertragsverhältnis beauftragt. Es besteht kein direktes Vertrags­verhältnis zu deren Auftraggeber.¹⁾

Nebenleistungen

Nebenleistungen sind gemäß Ziff. 4.2 der DIN 18299 ff (VOB/C) solche Leistungen, die auch ohne Erwähnung im Vertrag zur vertraglichen Leistung gehören und infolgedessen in die vertraglichen Einheitspreise oder den Pauschalpreis einzurechnen sind.¹⁾

Nebenunternehmer

Für nachrangige Bauleistungen schließt der Auftraggeber neben dem Bauwerkvertrag mit einem Hauptunternehmer für die maßgeblichen Bau­leistungen Verträge mit Nebenunternehmern ab. Zwischen Haupt­unternehmer und Nebenunternehmern bestehen keine direkten Ver­tragsverhältnisse.¹⁾

Netzplan

Er ist nach DIN 69900 die grafische oder tabellarische Darstellung von Abläufen und deren Abhängigkeiten.¹⁾

Nutzen-Kosten-Untersuchung

Sie ist definitionsgemäß immer dann anzuwenden, wenn neben einzel­wirtschaftlichen auch gesamtwirtschaftliche Ziele und entsprechende Nutzen- und Kostenfaktoren in die Betrachtungen einzubeziehen sind oder aber für einzelwirtschaftliche Untersuchungen auch nicht monetär bewertbare Teilziele herangezogen werden sollen. Im Wesentlichen haben sich drei Verfahren durchgesetzt, die Kosten-Nutzen-Analyse (KNA), die Nutzwertanalyse (NWA) und die Kosten­wirk­sam­keitsanalyse (KWA).¹⁾

Nutzerbedarfsprogramm

Zielsetzung und Aufgabe des NBP ist es, den (voraussichtlichen) Nutzer­willen in eindeutiger und erschöpfender Weise zu definieren und zu beschreiben, um damit die „Messlatte der Projektziele“ zu schaffen, die projektbegleitend über alle Projektstufen hinweg verbindliche Auskunft darüber gibt, ob und inwieweit mit den Planungs- und Aus­führungsergebnissen die Projektziele erfüllt werden. Das NBP ist damit Ergebnis der vom künftigen Nutzer (möglichst) federführend erarbeiteten Bedarfsanforderungen im Hinblick auf Nutzen, Funktion, Flächen und Raumbedarf, Gestaltung und Ausstattung, Budget, Baunutzungskosten und Zeitrahmen.¹⁾

Nutzwertanalyse

Die NWA kommt zur Anwendung, wenn die einzel- oder gesamt­wirtschaftlichen Teilziele überwiegend nicht in Geldern, sondern nur mit Nutzenpunkten bewertet werden können. Sie erlaubt damit die Berücksichtigung mehrdimensionaler Zielsysteme. Die kardinal, ordinal oder nominal gemessenen Teilziele werden durch eine Bewertung mit Nutzenpunkten gleichnamig gemacht und entsprechend ihrer Bedeutung für den Gesamtnutzen gewichtet. Die Nutzenpunkte jedes Teilziels werden mit den Gewichtungsfaktoren multipliziert und ergeben damit gewichtete Nutzenpunkte. Aus der Addition ergibt sich der Gesamt­nutzwert der betrachteten Alternative. Mit einer NWA kann nicht ent­schieden werden, ob eine Maßnahme für sich allein zu befürworten ist. Sie lässt nur eine Aussage über die relative Vorteilhaftigkeit beim Vergleich alternativer Maßnahmen zu und ermöglicht das Aufstellen einer Rangfolge.¹⁾

Objekt

Ein in der HOAI verwendeter Begriff für den jeweiligen Gegenstand der Planungsleistungen wie Gebäude, Freianlagen und raumbildende Ausbauten, Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen, Tragwerke, Technische Anlagen und Gebäude für Leistungen bei der Bau- und Raumakustik. Die HOAI enthält allerdings keine Vorschriften über die Aufteilung mehrerer Objekte in Einzelobjekte, deren anrechenbare Kosten in Abhängigkeit von der jeweiligen Honorarzone maßgebend sind für das aus den Honorartafeln zu entnehmende Honorar für die Erfüllung der Grundleistungen in allen Leistungsphasen (100 v. H.). Aus dieser Unschärfe der HOAI entstehen bei fehlender vertraglicher Präzisierung häufig Streitigkeiten bei der Prüfung der Honorarschlussrechnung von Planerverträgen.¹⁾

Organisationshandbuch

Dieses dient zur Schaffung von Klarheit über die Projektziele, die Projektstruktur, die Aufbau- und Ablauforganisation sowie das Informations- und Kommunikationssystem der Projektbeteiligten. Im Sinne von DIN EN ISO 9000 ff beinhaltet es den projektspezifischen Qualitätsmanagementplan.¹⁾

Organisationsmanagement

Aufbau und Koordination einer Projektorganisation.

Planfeststellungsverfahren

Es wird angewendet auf Planungen auf den Gebieten des Verkehrs-, Wege- und Wasserrechts und der öffentlichen Versorgung. Plan­fest­stellungsverfahren sind Verwaltungsverfahren mit Beteiligung der Planungsbetroffenen. Elemente des Verfahrens sind die Anordnung des Verfahrens durch Rechtsvorschrift, das Anhörungsverfahren und der Planfeststellungsbeschluss. Einzelheiten regelt das Verwaltungs­verfahrensgesetz (VwVfG).¹⁾

Planungskennwert

Planungskennwerte dienen als Orientierungswerte und als Maßstab zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit einer Planung. Sie sind teilweise in Vorschriften und Richtlinien verankert, teilweise gehören sie zum individuellen Erfahrungsschatz der Architekten und Fachplaner. Sie werden als Verhältniswerte je nach Verwendungszweck und Bezugsbasis in drei Gruppen eingeteilt: – zur Bedarfsableitung mit der Bezugsbasis Nutzeinheiten wie z.B. Flächenkennwerte pro Schüler- oder Kindergartenplatz pro Krankenhausbett

• zur wirtschaftlichen Entwurfsgestaltung als Verhältniswerte von Flächen und Kubaturen wie z.B. m² BGF/m² HNF
• zur wirtschaftlichen Gestaltung von Bauteilen oder Bauelementen wie z.B. Bauteil- oder Baustoffkennwerte über zulässige Beanspruchungen, Eigenschaften und Nutzungsdauern in Abhängigkeit von der Beanspruchung¹⁾

Planungskontrolle

Ziel der Planungskontrolle ist die rechtzeitige und qualitativ optimale und richtige Erstellung einer Planung zu gewährleisten. Grundlegend hierfür sind die Zieldefinition (wirtschaftlich und qualitativ) und der zur Verfügung stehende Zeitraum, um auf Basis von regelmäßigen Soll-Ist-Vergleichen bei ggf. auftretenden Abweichungen frühzeitig gegensteuern zu können.

PPP-Vergabe

PPP/ÖPP im öffentlichen Hochbau ist eine lebenszyklusorientierte Dienstleistung aus einer Hand. Im Rahmen eines langfristig angelegten Vertragsverhältnisses werden die Leistungen Planen, Herstellen, Finanzieren, Erhalten und Betreiben eines Gebäudes von einem privatwirtschaftlich geführten Unternehmen erbracht.
Weitere Infos siehe DU-Leistung PPP/ÖPP.

Präsentationen

Vermittlung und Moderation komplexer Sachverhalte an Entscheidungsträger oder nicht direkt am Projektgeschehen Beteiligte. Die fachliche und soziale Kompetenz der Vortragenden wird durch multimedial aufbereitete Darstellungen, die Inhalte und Informationen auf eine anschauliche und eindrucksvolle Art und Weise wiedergeben, unterstützt. Ziel ist die Einleitung oder Fortführung eines konstruktiven Kommu­ni­ka­tionsprozesse bis zur konsensfähigen Entscheidung.

Projekt

Nach DIN 69901 ist ein Projekt ein Vorhaben, das im Wesentlichen durch Einmaligkeit der Bedingungen in ihrer Gesamtheit gekennzeichnet ist, wie z.B. – Zielvorgabe

• zeitliche, finanzielle, personelle oder andere Begrenzungen
• Abgrenzung gegenüber anderen Vorhaben
• projektspezifische Organisation¹⁾

Projektabschluss

Nach § 205 Leistungsbild Projektsteuerung vorgenommene Zusam­men­fassung der neun Leistungsphasen der HOAI mit einer vorausgehenden Leistungsphase 0 Projektentwicklung zu fünf Projektstufen:

1. Projektvorbereitung
2. Planung
3. Ausführungsvorbereitung
4. Ausführung
5. Projektabschluss.¹⁾

Projektänderung

Sie ist eine bewusste Abweichung von dem jeweils genehmigten Projektstatus hinsichtlich Standard oder Menge und führt zu einer Veränderung von Funktion, Gestaltung oder Konstruktion des Projektes oder einzelner Projektteile. Projektänderungen haben Einfluss auf Qualitäten, Kosten und Termine. Daher sind alle gewünschten oder notwendigen Änderungen gegenüber dem jeweils aktuellen Planungsstand vom jeweiligen Initiator der Projektleitung des Auftraggebers mit Begründung und Auswirkungen auf Qualitäten, Kosten und Termine so rechtzeitig schriftlich anzumelden, dass sie nach einer entsprechenden Entscheidung ggf. ohne Zeitverzögerung umgesetzt oder aber bei Ablehnung noch vermieden werden können. Die Projektleitung des Auftraggebers entscheidet nach Abstimmung mit dem Auftraggeber und den fachlich Beteiligten über das weitere Vorgehen. Genehmigte Projektänderungen/-ergänzungen werden mit den entsprechenden Auswirkungen von der Projektleitung des Auftraggebers in einer Projekt­änderungsliste mit Genehmigungsvermerken dokumentiert.¹⁾

Projektbuchhaltung

Sie enthält alle Auftrags- und Abrechnungsdaten der an einem Projekt beteiligten Fachplaner, Firmen, behördlichen und sonstigen Institutionen. Zielsetzung ist die jederzeitige Auskunftsbereitschaft über die Entwicklung des Budgets, die Auftrags- und Abrechnungssummen, den Stand des Ausgleichspostens, der Rückstellungen und des Unvorhergesehenen sowie der Über- und Unterschreitungen zwischen Soll-Vorgaben, Vergabe- und Schlusssabrechnungswerten.¹⁾

Projektchronik

Sie ist die Zusammenstellung ausgewählter wesentlicher Daten über die Projektstruktur, die Aufbau- und Ablauforganisation, erreichte Projektziele sowie Kosten und Termine. Sie liefert während und nach Abschluss eines Projektes Hinweise für das Vorgehen bei laufenden und zukünftigen gleichartigen Projekten.¹⁾

Projektcontrolling

Das Projektcontrolling ist eine Teildisziplin des Projektmanagements. Es wird als Leistung bei der Steuerung von Kumulativleistungsträgern (Generalplanern, Generalunternehmern etc.) erforderlich.¹⁾
Siehe auch DU-Leistung Controlling.

Projektentwicklung

Durch Projektentwicklungen sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und -sichernde sowie gesamt­wirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können. Projektentwicklung im engeren Sinne umfasst die Phase vom Projektanstoß bis zur Entscheidung über die weitere Verfolgung der Projektidee durch Erteilung von Planungsaufträgen bzw. bis zur Entscheidung über die Einstellung aller weiteren Aktivitäten aufgrund zu hoher Projektrisiken. Die Projektentwicklung im weiteren Sinne umfasst den gesamten Lebenszyklus der Immobilie vom Projektanstoß bis hin zur Umwidmung oder dem Abriss am Ende der wirtschaftlich vertretbaren Nutzungsdauer. Sie entspricht dem Immobilienmanagement (englisch: corporate real estate management CREM).¹⁾

Projekthandbuch

Das Projekthandbuch beinhaltet die aktuelle Dokumentation der jeweils vorliegenden Pläne, Berechnungen und Beschreibungen. Es bildet damit die aktuelle Dokumentation des Projektleiters des Auftraggebers und besteht üblicherweise aus:

• dem Organisationshandbuch
• dem Nutzerbedarfsprogramm
• einer Liste der vorhandenen und noch zu erstellenden Planungsunterlagen
• einem Überblick über den Stand sowie die weitere Entwicklung sämtlicher Genehmigungsverfahren
• einer Zusammenstellung der Flächen und Kubaturen nach DIN 277
• Qualitätsbeschreibungen durch Erläuterungsbericht zur Planung, die Projekt-/Baubeschreibung und ggf. das Gebäude- und Raumbuch
• der jeweils aktuellen Kostenermittlung mit zugehörigem Erläuterungsbericht
• den jeweils aktuellen Terminplänen mit Erläuterungsberichten
• dem Maßnahmen- und Entscheidungskatalog
• einer Liste der maßgeblichen Entscheidungen

mit den jeweiligen Konsequenzen für Qualitäten, Kosten und Termine unter Einbeziehung der jeweiligen Trends bis zum Projektende.¹⁾

Projektkommunikationssysteme

Die Intensität der Kommunikation zwischen den Baubeteiligten von „niedrig“ bis „hoch“ beschreiben die Verben „Informieren“, „Koordinieren“, „Kollaborieren“ und „Kooperieren“ (in dieser Reihenfolge). Projektkommunikationssysteme unterstützen die Zusammenarbeit einer Bauprojektgruppe über elektronische Netzwerke in allen vorgenannten Intensitäten. Dabei stehen Funktionen für den Austausch und die gemeinsame Ablage von Dokumenten, für den Austausch von Nachrichten, für die Verwaltung von Adressen und Kalendern sowie die Vorgangssteuerung in Form von Workflows im Vordergrund.¹⁾

Projektleitung

Für die Dauer eines Projektes geschaffene Organisationseinheit, die für Planung, Steuerung und Überwachung dieses Projektes verantwortlich ist. Sie kann den Bedürfnissen der Projektphasen angepasst werden (DIN 6990¹⁾.¹⁾

Projektmanagement

Gesamtheit von Führungsaufgaben, -organisation, -techniken und -mitteln für die Abwicklung eines Projektes (DIN 6990¹⁾.¹⁾
Siehe auch DU-Leistung Projektmanagement.

Projektsteuerung

Nach § 31 HOAI Leistungen von Auftragnehmern, die Funktionen des Auftraggebers bei der Steuerung von Projekten mit mehreren Fachbereichen übernehmen. Nach der Berufsordnung des Deutschen Verbandes der Projektmanager in der Bau- und Immobilienwirtschaft e.V. (DVP) ist Projektsteuerung die neutrale und unabhängige Wahrnehmung von Auftraggeberfunktionen in technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht im Sinne von § 31 HOAI.¹⁾

Projektstrukturplan

Darstellung der Gesamtheit der wesentlichen Beziehungen zwischen den Elementen eines Projektes, wobei nach dem Aufbau, dem Ablauf, den Grundbedingungen oder sonstigen Gesichtspunkten differenziert werden kann. Der PSP ist Basis der Codifizierung der Projektarbeit sowohl für Pläne, Beschreibungen, Kostenermittlungen und -kontrollen, Terminplanungen und -überwachungen als auch für Auftragszuordnungen, Budgetierungen und Inventarisierungen (DIN 6990¹⁾.¹⁾

Projektstufen

Nach § 205 Leistungsbild Projektsteuerung vorgenommene Zusammen­fassung der neun Leistungsphasen der HOAI mit einer vorausgehenden Leistungsphase 0 Projektentwicklung zu fünf Projektstufen:

1. Projektvorbereitung
2. Planung
3. Ausführungsvorbereitung
4. Ausführung
5. Projektabschluss

Prozesslenkung

Lenkung logisch zusammenhängender Aktivitäten zur Erstellung z.B. eines Bauvorhabens.

Pufferzeit

Zeitspanne, um die unter bestimmten Bedingungen die Lage eines Ereignisses bzw. Vorgangs verschoben oder die Dauer eines Vorgangs verlängert werden kann (DIN 69900). Siehe auch: Gesamte Pufferzeit (GP), Freie Pufferzeit (FP), Freie Rückwärtspufferzeit (FRP), Unabhängige Pufferzeit (UP)¹⁾

Qualitätsmanagement

Definition von Qualitätsstandards generell oder im Einzelfall.
Erschaffung von Kontrollmöglichkeiten zur Überwachung der Einhaltung und ggf. Anpassung der Standards sofern erforderlich.

Qualitätssicherung

Kontrolle der Einhaltung der definierten Qualitätsstandards.
Veranlassung von Korrekturmaßnahmen bei Abweichungen.

Qualitätsüberwachung

Kontrolle der Einhaltung der definierten Qualitätsstandards.
Veranlassung von Korrekturmaßnahmen bei Abweichungen.

Quartals-/Statusbericht

Lagebericht zum Projekt als auch Rechenschaftsbericht des Projektmanagements für den Berichtszeitraum. Die Gliederung bezieht sich auf die vier Handlungsbereiche des Projektmanagements:

A. Organisation, Information, Koordination und Dokumentation
B. Qualitäten und Quantitäten
C. Kosten und Finanzierung
D. Termine und Kapazitäten.

Ferner sind die Risiken für die definierten Qualitäts-, Kosten- und Terminziele bis zum Projektende aufzuzeigen. Als Anlagen sind beizufügen:

• der aktuelle Maßnahmen-/Entscheidungskatalog,
• die Entscheidungsliste,
• die Liste der im Berichtszeitraum erstellten Dokumente,
• die grafische Darstellung des Budgets sowie der Vergabe-, Leistungs- und Zahlungssummen, jeweils im Soll und im Ist,
• Kosten- und Terminübersichten, ggf. mit weiterer Detaillierung.¹⁾

Raumprogramm

Siehe Bauprogramm¹⁾

Rechnungsprüfung

Ziel der Prüfung und Freigabe von Rechnungen durch den Projektsteuerer ist es, darauf zu achten, dass seitens des Auftraggebers Zahlungen nur für vertraglich, fachlich/sachlich und rechnerisch gerechtfertigte Ansprüche der Projektbeteiligten unter Berücksichtigung von zahlungshemmenden oder zur Aufrechnung berechtigenden Ereignissen geleistet werden.
Grundsätzlich ist jeweils zwischen Rechnungen von Planern, Beratern und Gutachtern einerseits sowie von Bau- und Lieferfirmen andererseits zu unterscheiden. Honorarrechnungen von Planern, Beratern und Gutachtern sind vom Projektsteuerer vollständig in vertraglicher, fachlicher/sachlicher, und rechnerischer Hinsicht zu prüfen. Bei Vergütungsansprüchen von Baufirmen und Lieferanten erstreckt sich das Prüfen und Freigeben von Rechnungen durch den Projektmanager auf Plausibilitätskontrollen und die Prüfung auf Übereinstimmung mit dem Kosten- und Mengengefüge der zwischen Projektmanager, Planern und Auftraggeber abgestimmten Kostenermittlungen.¹⁾

Rückstellungen

Sie werden im Zusammenhang mit der Vorgabe der Deckungsbestätigung für Aufträge gebildet und dienen als Reserve zur Deckung von evtl. Nachträgen zu dem jeweiligen Auftrag. Die Größenordnung ist auftragsindividuell abzuschätzen und liegt meistens zwischen 3 und 5% der Vergabesumme. Der Charakter dieser Rückstellungen entspricht hinsichtlich der Unbestimmtheit der Notwendigkeit, der Höhe und des Zeitpunkts der Verwendung streng dem betriebswirtschaftlichen Begriff. Bis zur Schlusszahlung eines Auftrags nicht benötigte Rückstellungen werden aufgelöst und dem Ausgleichsposten zugeführt.¹⁾

Schlussrechnung

Nach § 14 Nr. 3 VOB/B muss die Schlussrechnung bei Leistungen mit einer vertraglichen Ausführungsfrist von höchstens drei Monaten spätestens zwölf Werktage nach Fertigstellung eingereicht werden, wenn nichts anderes vereinbart ist; diese Frist wird um je sechs Werktage für je weitere drei Monate Ausführungsfrist verlängert.¹⁾

Schlusszahlung

Die Schlusszahlung ist nach § 16 Nr. 3 (¹⁾ VOB/B alsbald nach Prüfung und Feststellung der vom Auftragnehmer vorgelegten Schlussrechnung zu leisten, spätestens innerhalb von 2 Monaten nach Zugang. Gemäß (2) schließt die vorbehaltlose Annahme der Schlusszahlung durch den Auftragnehmer Nachforderungen aus, wenn der AN über die Schlusszahlung vom AG schriftlich unterrichtet und auf die Aus­schlusswirkung hingewiesen wurde. Nach (5) ist ein Vorbehalt innerhalb von 24 Werktagen nach Zugang der Mitteilung über die Schlusszahlung seitens des AN zu erklären. Er wird hinfällig, wenn nicht innerhalb von weiteren 24 Werktagen eine prüfbare Rechnung über die vorbehaltenen Forderungen eingereicht oder, wenn das nicht möglich ist, der Vorbehalt eingehend begründet wird.¹⁾

Schulungen

Bestandteil der strategischen Personalentwicklungsplanung die einen Zeitraum von fünf bis zehn Jahren umfassen kann. Da der wirtschaftliche Erfolg entscheidend von der Qualifikation der Fach- und Führungskräfte abhängt, sind Schwachstellen durch interne und/oder externe, kontinuierliche, berufliche und persönliche Schulungen zu beseitigen und Mitarbeiterpotential für die Zukunft des Unternehmens zu entwickeln.

Steuerungsablaufplan

Die Steuerungsablaufpläne der Planung und der Ausführung dienen dem Projektmanager zur Durchführung von Ablaufkontrollen mit Soll-/Ist-Vergleich, Abweichungsanalyse und ggf. erforderlichen Anpassungs­maßnahmen zur Erreichung der Terminziele. Sie werden vom Projektmanager in den Projektstufen der Planung und Ausführungsvorbereitung aufgestellt auf der Basis der Grobablaufplanung für die Planung und Ausführung und mit den Projektbeteiligten abgestimmt. Während der Ausführung übernimmt der Projektmanager aus den Zeitplänen des Objektplaners und den Detailablaufplänen der Ausführung der Firmen wichtige Zwischentermine und schreibt dadurch seine Steuerungsablaufpläne der Ausführung fort.

Subunternehmer

Siehe Nachunternehmer¹⁾

Technische Immobilienbewertung

Im Rahmen einer Immobilientransaktion werden die technischen und umwelttechnischen Faktoren untersucht. Durch die technischen Immobilien wird Transparenz geschaffen und es werden Zukunftsperspektiven aufgedeckt. Die technische Immobilie ist Teil einer „Due Diligence“.
Siehe auch DU-Leistung Technische Due Diligence.

Teilschlusszahlung

Nach § 16 Nr. 4 VOB/B können in sich abgeschlossene Teile der Leistung nach Teilabnahme ohne Rücksicht auf die Vollendung der übrigen Leistungen endgültig festgestellt und durch eine Teilschlusszahlung bezahlt werden.¹⁾

Termincontrolling

Verfolgung der Terminvorgaben durch geeignete Controlling-Instrumente (z.B. Soll-Ist-Vergleiche).

Terminmanagement

In regelmäßigen Ablaufbesprechungen werden die Ablaufkontrollen durch Abfrage der einzelnen Planungsbeteiligten hinsichtlich ihres aktuellen Bearbeitungsstandes durchgeführt. Ergeben sich aus dem Soll-/Ist-Vergleich größere Verzögerungen, so sind durch Abweichungsanalysen die Ursachen aufzuklären und erforderliche Anpassungsmaßnahmen zur Erreichung der Terminziele vorzuschlagen, abzustimmen und festzulegen.
Anhand des Steuerungsablaufplans der Ausführung ist der Stand der Ausführung bei den in regelmäßigen Abständen stattfindenden Ablaufbesprechungen immer wieder neu festzustellen und sind Änderungen zwischen Soll- und Ist-Terminen aufzuklären.¹⁾

Terminplanung

Planung der Ausführung oder Planung eines Bauvorhabens. Sie wird je nach Leistungsphase gem. HOAI in verschiedenen Terminplänen visualisiert. Unterschieden wird nach: Generalablaufplan, Grobablaufplan, Detailablaufplan jeweils der Ausführung und Planung.

Terminrahmen

Der Terminrahmen wird während der Projektstufe der Projektvorbereitung erstellt. Er steckt mit nur wenigen Vorgängen und Ereignissen (rund 15) die Dauern der Projektstufen und die Entscheidungszeitpunkte für das Projekt ab.¹⁾

Totalübernehmer

Der Totalübernehmer unterscheidet sich vom Totalunternehmer dadurch, dass er zwar auch neben der Ausführung die Planungsleistungen übernimmt, jedoch wie der Generalübernehmer keinerlei Planungs- und Ausführungsleistungen in eigenem Betrieb erbringt. Damit gelten die für den Generalübernehmer genannten Nachteile analog.¹⁾

Totalunternehmer

Er übernimmt neben der Ausführung der Bauleistungen aller Gewerbe­zweige für ein Bauwerk auch die Planungsleistungen ab der Entwurfsplanung mit einem Vertrag, d.h. sämtliche Leistungen eines Generalplaners und eines Generalunternehmers zusammen. Teilweise besorgt der Totalunternehmer für den Auftraggeber auch noch das Grundstück und regelt Finanzierungsfragen. Totalunternehmer werden im Rahmen Beschränkter Ausschreibungen (Nichtoffener Verfahren) vor allem dadurch gewonnen, dass sie ihre Angebote auf der Basis einer Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm nach § 9 Nr. 10 bis 12 VOB/A unterbreiten. Zielsetzung dabei ist es, zusammen mit der Bauausführung auch den Entwurf für die Leistung dem Wettbewerb zu unterstellen, um die technisch, wirtschaftlich und gestalterisch beste sowie funktionsgerechte Lösung der Bauaufgabe zu ermitteln.¹⁾

Umweltverträglichkeitsprüfung

Sie regelt das Verwaltungsverfahren zur vorausschauenden Beurteilung der Auswirkungen von besonders umweltrelevanten Vorhaben. Ziel des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) vom 12.02.1990 (BGBl. I S. 205) ist es, bei umweltgefährdenden Projekten zur wirksamen Umweltvorsorge nach einheitlichen Grundsätzen sicherzustellen, dass

• die Auswirkungen auf die Umwelt frühzeitig und umfassend ermittelt, beschrieben und bewertet werden,
• das Ergebnis der Umweltverträglichkeitsprüfung so früh wie möglich bei allen behördlichen Entscheidungen über die Zulässigkeit berücksichtigt wird.

Die Umweltverträglichkeitsprüfung ist ein unselbständiger Teil verwaltungsbehördlicher Verfahren, die der Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben dienen. Die Umweltverträglichkeitsprüfung umfasst die Ermittlung, Beschreibung und Bewertung der Auswirkungen eines Vorhabens auf die Schutzgüter:

• Menschen, Tiere und Pflanzen,
• Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft, einschließlich der jeweiligen Wechselwirkungen,
• Kultur- und sonstige Sachgüter.¹⁾

Unabhängige Pufferzeit

Zeitspanne, um die ein Ereignis bzw. ein Vorgang verschoben bzw. verlängert werden kann, wenn sich seine Vorereignisse bzw. Vorgänger in spätester und seine Nachereignisse bzw. Nachfolger in frühester Lage befinden.¹⁾

Unvorhersehbares

Kostenansatz in Kostenermittlungen bei Projekten mit hohem Schwierigkeitsgrad, insbesondere auch bei Umbaumaßnahmen. Es ist mit ca. 5 bis 10% der Gesamtkosten anzusetzen.¹⁾

Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen

Sie ist aus dem Bedürfnis entstanden, die werkvertraglichen Regelungen der §§ 631 ff BGB, die den Interessen der Baubeteiligten und den Bauabläufen nur bedingt gerecht werden, durch entsprechende bauspezifische und praxisbezogene Regelungen zu ergänzen. Die grundsätzliche Bedeutung der Verdingungsordnung für Bauleistungen liegt u.a. in ihrer baupraxisbezogenen Ausrichtung, ihrer ausgewogenen Behandlung der Vertragspartner und – bedingt durch das Fehlen des Gesetzescharakters – in der Möglichkeit, sie fortlaufend, schnell und flexibel an sich verändernde Bedürfnisse anzupassen.¹⁾

Vergabeunterlagen

Sie bestehen nach § 10 Nr. 1 Abs. 1 VOB/A aus:

• dem Anschreiben
• ggf. Bewerbungsbedingungen und
• den Verdingungsunterlagen mit
• Leistungsbeschreibung durch Baubeschreibung mit Leistungsverzeichnis oder mit Leistungsprogramm
• Ausschreibungsplänen
• ggf. Mustern und Probestücken
• Besonderen Vertragsbedingungen (BVB)
• Zusätzlichen Vertragsbedingungen (ZVB)
• ggf. Zusätzlichen Technischen Vertragsbedingungen (ZTV)
• Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen (ATV = VOB/C)
• Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB = VOB/B)¹⁾

Vertragsmanagement

Mitwirkung und technische Beratung bei der Aufstellung von Vertragsmodellen einschließlich Verhandlungsführung bis zur Unterschriftsreife.

VgV-Auswahlverfahren

Die Vergabeverordnung (VgV) regelt seit der Vergaberechtsreform 2016 auch die Vergabe freiberuflicher Leistungen von Aufträgen öffentlicher Auftraggeber.
Zur Sicherung von Qualität und Objektivität im Auswahlverfahren können Sachverständige mitwirken.

Vorauszahlungen

Nach § 16 Nr. 2 (¹⁾ können Vorauszahlungen vor und auch nach Vertragsabschluss vereinbart werden; hierfür ist auf Verlangen des Auftraggebers ausreichende Sicherheit zu leisten. Vorauszahlungen sind, sofern nichts anderes vereinbart wird, mit 1 v.H. über dem Lombardsatz der Deutschen Bundesbank zu verzinsen. Nach (2) sind Vorauszahlungen auf die nächstfälligen Zahlungen anzurechnen, soweit damit Leistungen ab­zugelten sind, für welche die Vorauszahlungen gewährt worden sind.¹⁾

Werkvertrag

Privatrechtlicher Schuldvertrag, durch den nach § 631 (¹⁾ BGB der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet wird. Nach (2) kann Gegenstand des Werkvertrags sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache oder ein anderer durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein.¹⁾

Wettbewerbsmanagement

Koordination und Durchführung von Wettbewerben zur Auswahl der Architekten und Planer.
Siehe auch DU-Leistung Wettbewerbsmanagement.

Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen

Sie stellen Methoden dar, mit deren Hilfe die Vorteilhaftigkeit einzelwirtschaftlicher Investitionsmaßnahmen geprüft und im Hinblick auf die Zielsetzungen des jeweiligen Investors bewertet werden soll. Sie gehören damit zur betriebswirtschaftlichen Investitionsrechnung. Die untersuchten Kosten- und Nutzenfaktoren sind als Ausgaben und Einnahmen stets monetär bewertbar. Nicht in Geldeinheiten bewertbare Faktoren können ergänzend nur verbal diskutiert werden (intangible Effekte).¹⁾

Zeithonorar

Es ist nach § 6 (¹⁾ HOAI auf der Grundlage der Stundensätze nach (2) durch Vorausschätzung des Zeitbedarfs als Fest- oder Höchstbetrag zu berechnen. Ist eine Vorausschätzung des Zeitbedarfs nicht möglich, so ist das Honorar nach dem nachgewiesenen Zeitbedarf auf der Grundlage der Stundensätze nach (2) zu berechnen. Die Zeithonorare nach § 6 (2) HOAI (zwischen 30 und 80 €/Mitarbeiterstunde) sind im betriebswirtschaftlichen Sinne nicht auskömmlich und sollte daher seitens der Planer nur für von der HOAI nicht erfasste Planungsleistungen geringen Umfangs vereinbart werden.¹⁾